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空室対策は「なぜ決まらないのか？」という原因を見つけないと解決しない問題です。 エスタは、その原因を見つけるためにまずオーナー様と「とことんお話をうかがう」ことからスタートします。 オーナー様のお考え、疑問、不安をお伺いした上で「空室対策」のポイントとなる「適正賃料」「リフォーム・リノベーション」「募集方法」の3つの側面からエスタのリーシングマネジメントをご提案しております。 |
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空室が決まらない原因の中で最も多いものが、賃料が周辺相場と比較し明らかに高いというパターンです。 もちろん賃料は少しでも高いに越したことはありませんが、周辺相場より割高な賃料で募集し空室期間が長期化することはかえってオーナー様の収益を減らすことになります。エスタではオーナー様のお考えを伺った上で、適正な賃料はいくらか？を多くのデータをもとに詳細な分析を行い、ご提案いたします。 適正な賃料査定には、大別すると下記４項目のデータを分析し判断いたします。 |
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賃貸物件の需要は時代の変化によってその趣向も変化していきます。 新築の当時はベストな間取りや内装でも、年数が経過するに連れて借りる方の需要とのズレが生じます。よく「築年数が古いから決まらない」という声を耳にしますが、それはちょっと言葉足らずです。築年数が古いから決まらないのではなく、築年数が古くなることによって、お部屋の間取りや内装が、いまの時代の需要とマッチしなくなるから決まらないのです。そうなると、空室が長期化することによって収入が減り、決まらないから賃料を下げてさらに収入が減るという悪循環に陥ります。 これを解決するにはコストを掛けてでも、そのコスト以上の収益が見込め、さらに中長期的な需要が見込めるリフォーム・リノベーションを行うことが必要です。 築年数が古くなっても需要が見込め、コストパフォーマンスの高いリフォーム・リノベーションをご提案いたします。 |
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エスタはお部屋を探している方に、エスタの募集物件を直接ご紹介する 「仲介業」を原則、行っておりません。 仲介業を行わない不動産会社なんて聞いたことがないし、仲介業を行わないのにお部屋を決めることができるの？という疑問を持たれるオーナー様も多いはずです。 しかし、エスタが仲介業を行わなくても、エスタでお預かりしている物件全体の稼働率は常に95％を超えています。 では、なぜ仲介業を行わないのか？それは「オーナー様の立場」に徹するためです。 エスタがお預かりしているオーナー様の物件をエスタ自ら直接仲介し申込に至った場合、エスタは「オーナー様の代理人」でもあり「申込者様の代理人」でもあります。 しかし、例えば「契約開始日＝賃料発生日」を例にあげて考えてみると、オーナー様は「１日でも早く賃料を発生させたい」と思いますが、申込者様はお引っ越しがかなり先であれば契約開始日を「1日でも遅くしたい」と考えます。 これはオーナー様の希望と申込者様の希望が相反する状態、つまり「利益相反」の状態になっています。 この時、エスタはどちらの立場に立つのでしょうか？一方の利益を優先すれば、もう一方には不利益が生じます。これでは、オーナー様から物件をお預かりしている不動産会社として良い仕事ができるとは言えません。 つまり、管理も仲介もどちらも行う一般的な不動産会社の手法は、真にオーナー様の代理人に徹し、オーナー様の立場に立っているとは言えないのです。 では、お部屋を探している方へどのようにオーナー様の物件情報が届くのか心配になりますよね？ エスタは、武蔵小山、西小山はもとより目黒、大岡山、五反田、自由が丘を営業基盤として強力な仲介営業力を誇るエキスパート企業との間で長年に亘る信頼関係を元に特別なネットワークを構築しております。エスタからオーナー様の物件を仲介会社様にご紹介し、その仲介会社様を通じてお部屋を探す方たちにご紹介いただいております。 仲介会社様へのご紹介は、各種不動産検索サイトやメールマガジン、その他のＩＴ等を駆使したものもあれば、当社スタッフが仲介会社様を直接訪問し営業スタッフの方たちに物件のアピールをさせていただく方法もあります。 また、訪問の際には営業スタッフの方から、お部屋を探す方たちの需要をヒアリングし、常に仲介の現場の動向を把握するようにしています。この仲介会社様への直接訪問は他社様とは違う独自の方法を採り入れています。 このような方法ですので、エスタは申込者様の方から仲介手数料をいただくことはありません。 だからこそ、オーナー様の代理人に徹することができ、常に95％以上の稼働率を維持することができているのです。 |
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